Usucapione: la legge parla di diverse tipologie di proprietà acquisibili secondo differenti tempistiche. Approfondiamo il tema cercando di capire come usufruirne.
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Partiamo col definire l’usucapione. Con questo termine, nell’ambito del passaggio di proprietà su immobili e beni di simile tipologia, si intende l’esercizio di un diritto di proprietà definito da un diritto reale di godimento.
La legge in materia è sconfinata poiché non solo è necessario definire le caratteristiche generali della manovra bensì bisogna anche discernere fra differenti tipologie di usucapione.
In base alla tipologia di usucapione, ovvero di diritto esercitabile di proprietà, potranno andare a schiudersi diverse procedure atte ad ottenere l’immobile interessato e diverdse tempistiche più o meno lunghe a seconda del diritto esercitato. Ma approfondiamo.
Diventare proprietari di un immobile è impresa tutt’altro che facile di questi tempi. C’è chi ricorre alla nuda proprietà, chi per eredità familiare si ritrova ad avere in patrimonio una casa e chi, invece, apre il classimo mutuo da estinguere entro diversi decenni. Oggi parliamo di un diritto di godimento da esercitare direttamente sull’immobile che si articola secondo differenti tipologie: l’usucapione.
La legge italiana in materia parla di 3 tipologie ben distinte di usucapione. L’usucapione ordinario, l’usucapione abbreviato e quello speciale, o usucapione per le piccole proprietà rurali. La prima tipologia, l’usucapione ordinario, si riferisce all’iter per acquisire il diritto di proprietà su un immmobile per diretta cessione, gratuitamente ed entro i classici 20 anni stabiliti dalla legge.
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Attraverso l’esercizio dell’usucapione si va ad attuare un diritto reale di godimento nel passaggio della proprietà. Il diritto è costante e prolungabile nel tempo ma per poterne godere è necessario che si verifichino delle specifiche condizioni. Iniziamo col dire che i beni possibilmente acquisibili attraverso l’usucapione sono differenti.
Questo passaggio di proprietà non investe o interessa soltanto beni immobili ma anche oggetti di vario tipo. Rientrano nella categoria oggetti d’arte, gioielli o beni di valore in genere. Sono invece esclusi dal corollario i beni demaniali dello Stato, quelli dei Comuni, delle ex province, gli edifici pubblici, quelli di culto e tutti i beni o edifici soggetti al regime di demanio statale.
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L’usucapione ordinario, ci dice la legge, sancisce la possibilità, trascorsi i canonici 20 anni (periodo da rispettare per legge), di ottenere un passaggio di proprietà gratuito e diretto su un bene immobile, una casa, ad esempio. L’usucapione abbreviato, invece, riduce i tempi di attesa a 10 anni in presenza di determinati requisiti.
L’usucuapione speciale si esercita ed applica sulle piccole proprietà e i terreni rurali. Parliamo dell’usucapione ordinario. E’ possibile divenire proprietari di una casa a patto che per 20 anni e in modo continuativo un ente diverso dal leggittimo proprietario se ne sia preso cura. Su beni immobili come fabbricati o fondi rustici il tempo si riduce a 15 anni.
La condizione necessaria e vincolante, per ogni tipo di usucapione, è che il bene soggetto ad usucapione non sia stato utilizzato in alcun modo dal proprietario che invece lo ha ceduto per almeno un decennio ad una persona giuridica differente che ne ha fatto uso continuativo. Trascorso il tempo di cessione, il soggetto che gode del diritto di usucapione diventa automaticamente proprietario del bene in oggetto.
Anche se il passaggio è automatico è necessario che il giudice pronunzi ed emetta una specifica sentenza attestante l’atto di avvenuto usucapione. L’intervento del giudice è necessario e insindacabile, a lui andrà trasmessa tutta la documentazione necessaria e solo dopo la sentenza si potrà procedere alla trascrizione dell’atto notarile e alla registrazione della nuova proprietà presso i Pubblici Registri.
Il trasferimento della proprietà o altro bene per usucapione richiede e prevede che vengano saldate alcune imposte. Nella fattispecie sarà necessario procedere al pagamento del contributo unico (in scaglioni variabili), dell’imposta di registro, dell’imposta ipotecaria e di quella catastale e di un avvocato e notaio.